Analizamos la posibilidad de adquirir por usucapión la propiedad de un elemento común en una Comunidad de Propietarios
La usucapión o prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir la propiedad y los demás derechos reales mediante la posesión continuada en el tiempo con los requisitos que marcan los artículos 1940 y siguientes del Código Civil.
La posibilidad de adquirir por usucapión la propiedad de un determinado elemento común en un edificio (terraza, trastero, garaje etc…) viene siendo admitida por nuestros tribunales siempre que se cumplan determinados presupuestos, dado el régimen específico existente respecto a la propiedad de los elementos comunes en materia de propiedad horizontal.
Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen de elementos comunes y privativos. La regla general, consiste en que, una vez creado el título constitutivo, todo aquello que no ostenta la condición de elemento privativo la tiene de elemento común.
La Ley de Propiedad Horizontal no hace relación detallada de los elementos comunes ya que se remite a lo señalado en artículo 396 del Código Civil, que atribuye esta consideración al suelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados y muros de carga, las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, antenas, porteros electrónico, tuberías, conducciones y cualquier otro servicio o instalaciones comunes.
Por otro lado, dentro de los elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, pueden cambiar de uso a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, o por usucapión.
Esta distinción es admitida por la jurisprudencia sin fisuras, y buena muestra de ello la encontramos en las Sentencias del Tribunal Supremo 402/2012, de 18 de junio, 623/2024, de 8 de mayo o 1007/2025, de 25 de junio, las cuales permiten la adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de determinados elementos comunes por destino, siempre que medien los requisitos legales del Código Civil.
La jurisprudencia ha hecho uso de esta distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio y también su fachada por tanto, en ningún caso estos elementos comunes podrían ser adquiridos por usucapión.
Sin embargo, las terrazas, patios, trasteros o garajes vienen siendo considerados elementos comunes por destino sobre los existe un amplio margen para su adquisición mediante la usucapión siempre que concurran los requisitos legales, esto es una posesión pacífica e ininterrumpida a título de dueño durante más de treinta años o de diez años mediando justo título y buena fe.
Artículo autoría de Fernando Acedo Lluch
