Requisitos legales para realizar un cambio de uso de local a vivienda
El actual el exceso de oferta de locales de negocio en alquiler contrasta con el hecho que la rentabilidad de los arrendamientos de viviendas tanto de corta como de larga duración, en los últimos años están manteniendo un constante incremento, especialmente en los centros urbanos de las principales ciudades españolas, donde el precio de los alquileres alcanza máximos históricos.
Ante este escenario muchos propietarios barajan la posibilidad de realizar un cambio de uso de su local para convertirlo en vivienda. Sin embargo, realizar este cambio de uso no siempre es posible, ya que la transformación de un local en vivienda requiere que se cumplan una serie de requisitos legales y físicos que trataremos de exponer a continuación.
En primer lugar habrá que verificar que el cambio de uso de local a vivienda no se encuentre expresamente prohibido en los Estatutos de la Comunidad, toda vez que en este caso necesitaría un acuerdo de la Junta de Propietarios aprobado por unanimidad para levantar esta prohibición.
En el supuesto que los Estatutos no regulen nada al respecto, que suele ser lo mas común en la mayoría de edificios, no será necesario solicitar la autorización de la Comunidad.
En este sentido, existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la ley de propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (SSTS 23 de febrero de 2006 y de 20 de octubre de 2008, entre otras).
Esta libertad de actuación operará siempre que las obras de transformación de un local en vivienda, no modifiquen los elementos comunes del edificio, ahora bien, si se necesitará por ejemplo, instalar nuevos conductos de ventilación o conectar nuevas tuberías o un cableado que transcurran a través de los elementos comunes del inmueble, se necesitará la autorización de la Junta de Propietarios.
En segundo lugar, se necesitará una licencia del Ayuntamiento que autorice el cambio de uso de local a vivienda, para lo que habrá que presentar un proyecto técnico o en su caso, una declaración responsable, en el que se acredite que se cumplen las ordenanzas previstas en el PGOU así como el Código Técnico de la Edificación.
En función de la normativa urbanística del Ayuntamiento donde se ubique la nueva vivienda, tendrá que reunir unos requisitos mínimos de habitabilidad, tales como una superficie y altura mínima, ventanas que garanticen la ventilación, cocina con salida de humos, una longitud de fachada y puerta de acceso mínima, así como la correspondiente conectividad a los suministros con los que cuente la finca (agua, luz, gas, telefonía, etc…).
Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar una declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste la transformación de un local en vivienda.
Por último, solo faltaría declarar la modificación del uso del local a vivienda en escritura pública ante notario, para posteriormente poder inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad al que pertenezca el inmueble, requisito que si bien es potestativo, puede resultar necesario si necesitamos vender la nueva vivienda u obtener financiación hipotecaria.
Artículo autoría Fernando Acedo Lluch.
