Requisitos para legalizar la transformación de un local en vivienda
El actual el exceso de oferta de locales de negocio en alquiler contrasta con el hecho que los arrendamientos de viviendas tanto de corta como de larga duración, en los últimos años están soportando mejor la actual crisis económica e inmobiliaria, especialmente en los centros urbanos de las principales ciudades españolas.
Ante este escenario muchos propietarios barajan la posibilidad de transformación de su local para convertirlo en vivienda, sin embargo, realizar este cambio de uso no siempre es posible, ya que la transformación de un local en vivienda requiere que se cumplan una serie de requisitos legales y físicos que trataremos de exponer a continuación.
En primer lugar habrá que verificar que la transformación de un local a vivienda no se encuentre expresamente prohibido en los Estatutos de la Comunidad de propietarios, toda vez que en este caso necesitaría un acuerdo de junta aprobado por unanimidad para levantar esta prohibición.
En el supuesto que los Estatutos no regulen nada al respecto, no será necesario la autorización de la comunidad, siempre que las obras de transformación de un local no modifiquen elementos comunes del edificio. En este sentido, existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la ley de propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008, entre otras).
En segundo lugar, se necesita una licencia del ayuntamiento que autorice el cambio de uso para lo que habrá que presentar un proyecto técnico o en su caso, declaración responsable, en el que se acredite que se cumplen las ordenanzas previstas en el PGOU así como el Código Técnico de la Edificación toda vez que la nueva vivienda tiene que reunión unos requisitos mínimos de habitabilidad, tales como una superficie y altura mínima, ventanas que garanticen la ventilación, cocina con salida de humos, una longitud de fachada y puerta de acceso mínima, así como la correspondiente conectividad a los suministros (agua, luz, gas, telefonía, etc…).
Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste la transformación de un local en vivienda. Tras ello, solo queda declarar la modificación del inmueble ante notario para posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Artículo autoría de Fernando Acedo Lluch.
